14.04.2021

Насколько опасно арендовать квартиру без посредников – риски и последствия

Согласно законодательству РФ (ст. 432 ГК РФ), разрешается только аренда от собственника квартиры или представителя собственника при наличии нотариальной доверенности. Если недвижимость находится в долевой собственности нескольких лиц, то сдавать такое жилье можно только после письменного согласия всех сторон. И первое, что нужно сделать – составить арендный договор, в котором будет фигурировать разрешение и подпись от хозяина, а также ваше письменное согласие.

Аренда любого жилья законодательно считается разновидностью получения денежной прибыли. А такие заработки облагаются государственным налогом в размере 13 % от суммы сделки. Арендодатель, как физическое лицо, обязан каждый год подавать в налоговую инспекцию свою декларацию о трудовых непредпринимательских доходах. По результатам декларации взимается налог. Уклонисты платят штраф 20–40 % от суммы задолженности и пеню за каждый календарный день неуплаты налога. Если административные меры не помогают, неплательщика могут наказать уголовно.

Содержание договора аренды

Обязательное наличие договора позволяет регулировать отношения договаривающихся сторон по съему жилого помещения, минимизируют риски мошенничества и недобросовестного исполнения обязательств. Поэтому договор обязательно содержит следующие «существенные» (юридический термин) пункты:

Предмет договора (в нашем случае – возможность аренды недвижимости).
Пункт срока аренды, где указывается конкретный срок съема помещения – на час, на сутки или более.
Договорная цена аренды квартиры от собственников без посредников.

Съемщиков в Екатеринбурге часто интересует аренда квартиры без заключения договора. Это возможно, так как никаких административных или уголовных преследований за отсутствие не предусмотрено – ни арендодатель, ни съемщик наказания не понесут. Статья № 609 ГК РФ поясняет, что отношения между жильцом и арендодателем могут быть подтверждены письменным договором, а любое соглашение, изложенное на бумаге – это уже документ.

Арендный договор подтверждает, что съемщику предоставляется недвижимое имущество за деньги на следующих условиях:

Во временное владение.
Во временную собственность, но квартиросъемщик должен следить за исправностью переданного во временное пользование имущества и его надлежащим состоянием, вовремя оплачивать аренду, вернуть собственность по истечении срока договора.

Поэтому при малейших разногласиях договор будет аргументом в судебном разбирательстве. Кроме договора будет нелишним обменяться расписками в получении денег, которые суд примет как документ. Пригодятся при разбирательствах акты приема-передачи собственности с правом аренды, квитанции об оплате ЖКХ и других услуг.

Без указания и обсуждения «существенных» условий договор считается недействительным, что регламентирует пункт № 1 статьи № 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Кроме прописанных выше пунктов, в договор разрешается вносить «обычные» и «случайные» пункты соглашения. Это могут быть любые условия, которые не идут вразрез с законодательной базой РФ.

Договор аренды квартиры без агентства и без посредников разрешено составлять в произвольной письменной форме без заверения нотариусом. Кроме того, при сроке аренды менее 11 месяцев регистрация соглашения в Росреестре тоже не обязательна. Юристы рекомендуют обязательно указать в договоре порядок досрочного его расторжения. Практически все спорные случаи происходят из-за того, что этот пункт пропущен сознательно или непреднамеренно.

Также в договоре четко указываются условия арендодателя, суммы денежных штрафов на нарушение договорных условий, другие санкции. В частности, это может быть:

Пункт об обеспечении платежа.
Временной промежуток, за который арендатор обязан предупредить владельца, что прекращает аренду и т. д.

Также собственник не должен забывать об уплате налога со сдачи недвижимости. Но на деле налоговые органы могут иметь информацию о сдаче жилья внаем и без составления официального договорного соглашения – отслеживая оплаты по банковским операциям. Полиция РФ на законных основаниях пользуется данными о регулярности платежей для обоснования доказательной базы для установления денежных отношений между арендодателем и съемщиком.