23.12.2021

Особенности сдачи квартиры в ипотеке в аренду

Сдавать квартиру в ипотеке в аренду законодательство Российской Федерации не запрещает. Однако делать это необходимо с соблюдением всех условий, прописанных в ипотечном договоре. Несмотря на то, что собственник помещения является законным владельцем жилья, он одновременно является залогодателем. Залогодержателем является банк, который в случае нарушения имеет право разорвать договор. Поэтому для сдачи ипотечного помещения необходимо учитывать все нюансы.

Особенности ипотечного договора

До недавнего времени банковские организации имели право указывать в ипотечном договоре запрет на сдачу в аренду. Сейчас по постановлению Верховного Суда Российской Федерации банки не имеют право выставлять запрет на сдачу квартиры, однако перед тем как сдать в аренду квартиру в ипотеке, нужно проверить указанные условия. Существуют несколько видов условий, которые могут выставить банки на данный момент:

• Запрет. Договоры, в которых прописан запрет сдачи жилья, все еще существуют. В этом случае некоторые собственники на свой страх и риск сдают квартиры «в черную». Риск, что банк узнает о такой схеме, есть всегда. Поэтому лучше попытаться договориться с кредитной организацией, получить разрешение на заключение договора аренды. Чаще всего банки идут навстречу. При этом, вероятно, банк выдвинет свои условия.
• По согласованию с банком. В случае наличия данного пункта для безопасного заключения аренды необходим договор, одобренный банком. Одобрение нужно будет получить также у страховой компании. При оценке рисков аренда и возможные происшествия, связанные с ней, могут быть признаны страховой неучтенным при предыдущем андеррайтинге риском, что скажется на повышении страховых взносов.
• Разрешение. Это условия прописывается при ипотеке, взятой на покупку коммерческой недвижимости, к которой относятся торговые помещения, офисы, апартаменты. В этом случае договор оформляется на юридическое лицо, а бизнес изначально признается арендным.
• Отсутствие пункта про аренду. При отсутствии предписаний, касающихся сдачи помещения, в ипотечном договоре собственник имеет право принимать решение самостоятельно. Однако во избежание рисков, связанных с внеплановой проверкой состояния жилья банковскими работниками, лучше поставить сотрудников кредитной организации в известность.

Законной сдаче квартиры может помешать не только условие, прописанное в ипотечном договоре. Если при покупке использовался материнский капитал в качестве первоначального взноса, опека не одобрит использование жилья таким образом. Материнский капитал может использоваться исключительно для улучшения жилищных условий ребенка, что подразумевает его жизнь в новом помещении.

Выгода от сдачи квартиры под ипотекой в аренду

Использование ипотечного жилья для сдачи его в аренду позволяет получить дополнительный доход и покрыть частично или полностью ежемесячный платеж по кредиту. Передача квартиры в посуточную или помесячную аренду может проводиться на любой срок, в зависимости от банковских ограничений. Доходность от сдачи квартиры на данный момент составляет 5% годовых, что заметно ниже средних ставок по ипотеке.

Заключение

Официальная сдача ипотечного жилья в аренду возможна. Она является способом покрыть часть затрат на ипотеку. Однако при «черной» сдаче банк может не только разорвать договор досрочно в одностороннем порядке и заставить клиента выплатить всю сумму ипотеки одним платежом, но и отобрать залоговое жилье в случае невыплаты.