27.06.2022

Встречная покупка квартиры: что это такое, варианты и порядок действий

В жизни любой семьи наступает момент, когда нужно «расширяться». Так хочется, чтобы у подрастающих детей была комната, а у родителей – место отдыха! Как поступить, если у вас отсутствуют накопления на покупку многокомнатной квартиры? Подобным интересуются многие, они приходят к вопросу о том, что такое встречные сделки.

Понятие о встречной покупке

Что такое встречная покупка? Это купля-продажа недвижимости с ситуацией, когда клиент –покупатель и продавец. Если короче, это одновременная продажа собственной (старой) квартиры и покупка новой. Полученные после продажи деньги вкладываются в банковскую ячейку, а затем собственник, чью недвижимость вы покупаете, получает их. Помимо этого, вы вправе воспользоваться аккредитивом (через безналичный расчет).

Почему большинство сделок покупки квартиры – встречные

Ответ прост: потому что у покупателей нет сбережений, накоплений, за которые бы они приобрели новое жилье. Поэтому встречная покупка – единственно верный вариант для скорого переезда.

Разновидности встречной сделки:

Равноценная: ситуация, когда стоимость покупаемого и продаваемого жилья совпадает (к примеру, однокомнатная взамен на однокомнатную, цены которых – 1.500.000 руб.).
Доплата: продавец доплачивает сверх стоимости приобретаемого жилья. Ситуация: при покупке новой квартиры семья Сидоровых добавила к стоимости 1.000.000 руб.
Съезд: объединение прежней собственности для покупки новой. Например, продажа двух однокомнатных квартир для приобретения одной двухкомнатной.
Разъезд: ситуация, обратная съезду. Допустим, дробление трехкомнатной квартиры на приобретение нескольких.

Каждый вид альтернативной сделки зависит от стоимости недвижимости.

Клиент – покупатель и продавец

Главная особенность такого договора заключается в том, что клиент, осуществляя сделку, становится как продавцом (продажа бывшей собственности), так и покупателем (приобретение новой). Он заключает два договора ДКП (может быть больше двух).

Что такое «цепочка»?

В терминологии риелторов цепочка – это участие более двух сторон, а продается уже несколько альтернатив (жилья). Нередко случаются срывы сделки. Чтобы их не допустить, нужно обратиться к нотариусу, который одновременно проведет эти сделки. Заверенные им документы не надо проверять Росреестру.

Этапы сделки:

Оценка рыночной стоимости.
Поиск желающих для купли-продажи.
Проверка недвижимости на обременения (допустим, регистрация иных лиц).
Подготовка документов (два и более соглашения).
Разрешение банка на ипотечное кредитование, регистрация прав собственности.
Переезд.

Бывает, что момент сделки может произойти быстро (за один-два дня) или растянуться на долгое время.

Документация в альтернативных (встречных) сделках

Оформляется два или более соглашения ДКП (договора купли-продажи), значит, два и более пакета бумаг. Обязателен банковский документ с указанием оплаты госпошлины (о налогах ниже). К необходимым основным документам прилагаются еще:

Форма-7, форма-9.
Выписка ЕГРП.
Разрешение органов опеки (если один из собственников – несовершеннолетний).
Заявления.
Доверенности.
Справки.
Закладные.
Выписка из домовой книги.

Чтобы удостовериться в адекватности сторон, также можно получить справки о дееспособности из психоневрологического, наркологического диспансеров.

Регистрация прав собственности

Как только вы оформите полный пакет документов, обращайтесь в Росреестр (УФСГРКК) для завершения операции на получение права собственности на квартиру. Устанавливается дата подписания договоров купли-продажи. С получением государственных регистраций на продаваемую и покупаемую квартиру происходит взаиморасчет.

В зависимости от продаваемой и приобретаемой недвижимости перечень документов регулируется ФЗ «О государственной регистрации».

А что с налогами?

При купле-продажи собственности возникают такие платежи: налог, налоговый вычет, госпошлина.

Несмотря на то что подобная сделка считается одним из особых, сложных видов ДКП, снижение налоговой ставки не предусмотрено.

Продавцу недвижимости (жилья) необходимо уплатить НДФЛ размером 13%, а покупатель вправе воспользоваться налоговым вычетом.

Последний зависит от стороны:

Продавцу — до 1 млн рублей;
Покупателю — равен стоимости покупки и не превышает 2 млн рублей.

Обратившись к закону, мы заметим, что если владение недвижимостью составляет от трех и более лет, налог не взимается.

После уплаты налогов, получения вычета вам необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от статуса покупателя:

Физическим лицам – от 200 до 3000 рублей, на право собственности – 3000 рублей.
Юридическим лицам – до 28 200 рублей (за регистрацию ипотечного договора).

Возможные трудности и опасности процедуры

За время переезда цена на жилье может сильно измениться. Или осуществляется неоправданная оценка стоимости (рекомендуем обратиться к риелторам или оценщикам).
Все детали должны быть прописаны в документах, расписках (временное место жительства, доплата).
В цепочках необходимо юридически проверить правильность составления бумаг, иначе есть риск появления «подводных камней».
Возможны путаницы в составлении расчетов и доплат, так как две стороны договариваются о стоимости недвижимости.
Риски возрастают с количеством участников.
Технические неполадки, из-за которых пострадает вся цепочка.
Опасность оказаться «у разбитого корыта»: мошенники используют встречные договоры, чтобы оказаться в выгоде.

Нередки случаи, когда в качестве объекта выступает наследственная недвижимость, что приводит к реакции со стороны наследников.

Достоинства сделки

Несмотря на такое обилие минусов, у «встречки» есть плюсы:

Результатом станет обоюдный обмен квартир.
После заключения сделки вы вправе тут же заселиться.
Возможность отслеживать ход регистрации через Росреестр.

Заключение

Покупка квартиры по встречной сделке – один из удобных и выгодных способов приобретения жилья. Благодаря ее преимуществам покупатель получает возможность быстрой смены места жительства. Однако стоит учитывать, что ответы на вопросы, касающиеся приобретения недвижимости, стоит узнавать на консультации у риелторов.